praktik@gonzharov.ru

ПРАКТИКУМ ЮРИДИЧЕСКОЙ
БЕЗОПАСНОСТИ БИЗНЕСА

 

Государственная регистрация долгосрочных договоров аренды.

1 июня 2015 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Среди прочих изменений были внесены изменения в статью 433 ГК РФ. Данная статья, а именно пункт 3 с изменениями, имеет следующее содержание: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».

После вступления в силу изменений в этой норме права, юристы, рассуждая о ее применении в области арендных отношений вздохнули с облегчением. Данный вывод делаю на основании личного общения с коллегами и ознакомления с периодической печатью по юридической тематике.

Содержание нормы права от предыдущей редакции отличается дополнением фразы «для третьих лиц».

До внесения изменений статья 433 ГК РФ однозначно регламентировала, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом, что вызывало соответствующие трудности во взаимоотношениях для лиц, вступающих в гражданско-правовые отношения и по разным причинам, не осуществившим государственную регистрацию договора.

Не в последнюю очередь, это изменение касается договоров долгосрочной аренды недвижимого имущества. Исходя из предыдущей версии статьи 433 ГК РФ, даже, если стороны исполнили или начали исполнять свои обязательства по договору, то не зарегистрированный договор являлся незаключенным, что имело негативные последствия для одной или обеих сторон договора.

Судебная практика, в целях защиты участников такого договора пришла к мнению, что отсутствие государственной регистрации договора не является основанием отсутствия взаимоотношений между сторонами договора, если они начали его исполнять.

В новой редакции законодатель, фактически подтвердил сложившуюся судебную практику и своей правкой имеет целью защитить стороны договора, т.е. независимо от того зарегистрирован договор или нет, для сторон он является заключенным, и они должны исполнять договор.

Но остается вопрос, как пункт 3 статьи 433 ГК РФ применяется в совокупности со статьей 651 ГК РФ, так как пункт 3 статьи 433 ГК РФ является диспозитивной нормой, в которой предусматривается возможность иного в случаях, установленных законом. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ имеет следующее содержание: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Если толковать буквально, то статья 651 ГК РФ является как раз иным случаем установленным законом, это первое.

И, второе, с 1 июня 2015 года ГК РФ был дополнен статьей 307.1, пункт 1 которой имеет следующее содержание: «К обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре».

Cтатья 307.1 устанавливает очередность применения норм права. В первую очередь применяются нормы об отдельных договорах, затем общие положения о договоре и только в последнюю очередь применяются общие положения об обязательствах. Поэтому, при заключении долгосрочного договора аренды, мы должны:

  1. Сначала применить норму, установленную правилами об отдельных видах договоров, которой является статья 651 ГК РФ;
  2. Затем, если нормы указанной в первом случае нет, применить норму, содержащуюся в положениях о договоре – это статья 433 ГК РФ;
  3. И в последнюю очередь, если нет ни того, ни другого, применить общие положения об обязательствах.

При совокупном анализе ст.307.1, ст. 433 и ст.651 ГК РФ исходя из указанной иерархии норм права первоначально должна применяется ст. 651 ГК РФ, а остальные не должны использоваться для определения заключенности долгосрочного договора аренды.

Статья 433 ГК РФ относится к общим положениям о договорах, а при наличии статьи 651 ГК РФ, неважно, что указано в статье 433 ГК РФ, применяться должна статья 651 ГК РФ относящаяся к нормам об отдельных договорах (специальным нормам), т.е. долгосрочный договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, как для сторон договора, так и для третьих лиц.

Получается, что изменения в пункт 3 статьи 433 ГК РФ никак не меняет порядок заключения для долгосрочных договоров аренды.

По моему мнению внесение изменений в пункт 3 статьи 433 ГК РФ, без внесения изменений в статью 651 ГК РФ, для арендных отношений не изменил положение вещей, незарегистрированный договор долгосрочной аренды имеет соответствующие риски и сейчас.

Судебная практика, скорее всего, пока так и останется прежней, но, как известно судебная практика имеет свойство меняться, поэтому опираться только на нее при заключении соответствующих договоров непозволительная роскошь. Кроме этого судебная практика высказывается о договорах, исполнение по которым уже началось, из чего следует, что договоры, если их стороны не начали исполнение, под действующую судебную практику не попадают. Также неизвестно, что скажет Верховный суд РФ, о совокупном анализе ст. 307.1, ст. 433 и ст. 651 ГК РФ, или хотя бы о применении ст. 307.1 ГК РФ, а это будет нескоро.